盤(pán)點(diǎn)內部資源，逐一擺上“貨架”，是開(kāi)發(fā)商出清風(fēng)險、實(shí)施自救的關(guān)鍵一役。2月9日，市場(chǎng)再度傳出消息，世茂集團計劃出售倫敦金融城的Christ Church Court大樓，放售價(jià)3.4億英鎊（約29.3億元人民幣）。

此前的公開(kāi)數據顯示，世茂集團一個(gè)月內三次公告資產(chǎn)處置結果，合計金額達46億元；融創(chuàng )中國也處置了杭州、上海、武漢及昆明等多處資產(chǎn)，其中有明確交易金額的滬杭三個(gè)項目回籠資金26.8億元。此外，中國奧園、雅居樂(lè )等多家千億元級房企的相關(guān)資產(chǎn)也在尋求買(mǎi)家。據不完全統計，幾家房企已售待售資產(chǎn)已超千億元量級。

　　“市場(chǎng)各方對風(fēng)險出清都很期待，但優(yōu)質(zhì)房企此時(shí)會(huì )更為理性，不會(huì )采用過(guò)去邊收購邊盡調的方式，這是盲目擴張時(shí)代為搶奪資產(chǎn)而采用的手段，有些房企已經(jīng)吃到了苦果?！蹦巢辉妇呙耸肯颉蹲C券日報》記者直言，房企風(fēng)險基本出清還需要一段時(shí)間。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水則在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)預判，年中前后房企風(fēng)險將基本出清。

　　合作項目并購空間大

　　《證券日報》記者觀(guān)察到，當下優(yōu)質(zhì)央企、國企手里都有一份收并購項目清單，但除一二線(xiàn)城市核心商業(yè)物業(yè)外，住宅項目以及綜合業(yè)態(tài)項目多是合作型項目。

　　從去年10月底開(kāi)始，融創(chuàng )中國的資產(chǎn)處置進(jìn)入高頻階段，比如將杭州兩項目股權轉讓給合作方濱江集團，回籠資金16.73億元；世茂集團和雅居樂(lè )均退出了2009年的昔日中國總價(jià)地王廣州亞運城項目，該項目另一合作方中海地產(chǎn)以37億元接盤(pán)，持股提升至73.33%，成為最大股東。

　　“合作項目是并購市場(chǎng)的開(kāi)端，因為并購發(fā)起方對于項目具體情況十分熟悉，且一般并購行為發(fā)生后才能解除項目層面的資金監管，因此合作項目并購空間不小?！敝行抛C券在一份研報中表示，經(jīng)測算，以10家高信用公司為樣本，涉及的少數股東權益總計高達7452億元，即便不考慮資產(chǎn)增值，保守估計，這10家高信用公司需要付出1304億元并購合作項目的股權。

　　由此可見(jiàn)，合作項目并購市場(chǎng)不小，疊加當下市場(chǎng)尚未進(jìn)入銷(xiāo)售回升期，現金流異常珍貴的現實(shí)，為防止并購為自身帶來(lái)風(fēng)險，房企謹慎出手實(shí)屬正常。

　　“并購難點(diǎn)是買(mǎi)賣(mài)雙方對風(fēng)險與收益的衡量。購買(mǎi)方要權衡項目的收益、風(fēng)險，如果條件不夠優(yōu)厚，折價(jià)不夠，項目本身不夠優(yōu)質(zhì)，購買(mǎi)方收并購的積極性就會(huì )比較弱?！眲⑺颉蹲C券日報》記者表示，對于收并購，由于政策明確支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行收并購債券及收并購貸款，資金已不是最主要制約因素，關(guān)鍵還是項目本身是否優(yōu)質(zhì)，折價(jià)力度是否夠大，項目風(fēng)險情況等。

　　當前并購成交項目尚少

　　自2021年12月份，人民銀行與銀保監會(huì )聯(lián)合出臺通知“鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)”后，市場(chǎng)各方對此均有較高期待。但亦如遠洋集團管理層“不是為了并購而并購”的表態(tài)，更多房企收并購會(huì )根據自身業(yè)務(wù)布局、市場(chǎng)行情，謹慎出手。

　　對于目前收并購成交項目較少的原因，在劉水看來(lái)，一是雙方接洽、盡調、談判需要時(shí)間，大宗交易，需要決策流程，需要一定時(shí)間；二是項目本身情況也影響成交，如一些項目不夠優(yōu)質(zhì)，或者項目風(fēng)險比較高，或者折價(jià)不夠等；三是當前市場(chǎng)環(huán)境下，市場(chǎng)需求不振，去化壓力較大，收購方對收并購項目會(huì )更加謹慎。

　　劉水認為，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力強的央企、國企在積極尋找機會(huì )并購。并購貸的登場(chǎng)，將加速收并購步伐，但并購案例的批量出現尚需時(shí)日。那么，房企將會(huì )在何時(shí)將風(fēng)險基本出清呢？

　　“在年中前后，房企風(fēng)險將基本出清?！眲⑺硎?#xff0c;第一，近期房地產(chǎn)金融政策只是微調，如支持并購債券等，央企、國企率先受益，整個(gè)市場(chǎng)及金融機構的預期并沒(méi)有發(fā)生改變，金融機構避險情緒仍然較重，市場(chǎng)銷(xiāo)售沒(méi)有顯著(zhù)回暖，年初房企的資金壓力依然較大，不排除仍有房企發(fā)生債務(wù)違約；第二，下一步，大概會(huì )在二季度，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著(zhù)陸、扭轉預期、使房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟起穩定器作用，在堅持房住不炒基調下，因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)將更加積極，各地需求和供給的支持信貸政策會(huì )有實(shí)質(zhì)性落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性將逐漸恢復。

　　“由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著(zhù)銷(xiāo)售的回暖，預計下半年開(kāi)始房企現金流壓力將逐步緩解?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕葡颉蹲C券日報》記者表示，短時(shí)間內房企只能盡力保持資金流動(dòng)性，維持企業(yè)運營(yíng)。而風(fēng)險徹底出清需要比較長(cháng)的時(shí)間，需要給房企時(shí)間和空間調整業(yè)務(wù)模式、負債結構，市場(chǎng)企穩也仍需時(shí)間。（本報記者 王麗新）