作為廈門(mén)市重點(diǎn)招商引資項目——廈門(mén)永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園曾得到了時(shí)任廈門(mén)市委書(shū)記及湖里區領(lǐng)導的高度重視，在廈門(mén)市兩會(huì )的政府工作報告中，市領(lǐng)導對于該影視文創(chuàng )園項目落地廈門(mén)也給予充分肯定。但在之后的兩年多時(shí)間，影視文創(chuàng )園的擁有方——廈門(mén)永青樂(lè )竺影視文化傳播有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)永青樂(lè )竺公司）卻遭遇了意外：一直無(wú)法實(shí)際進(jìn)入文創(chuàng )園經(jīng)營(yíng)、被拖欠巨額租金，甚至還被租賃公司告上法庭，法院在一審判決中要求永青樂(lè )竺公司須向租賃公司支付680萬(wàn)元違約金。

　　依靠政策東風(fēng)，重點(diǎn)招商項目落地老舊工業(yè)園

　　廈門(mén)經(jīng)濟特區成立于1980年，經(jīng)過(guò)43年的高速發(fā)展，廈門(mén)也從當初的小漁港一躍成為國內外知名城市，其中的變化也是滄海變桑田，原來(lái)的農田變成了后來(lái)的工業(yè)園區，而工業(yè)園區的周邊早已是高樓林立、車(chē)水馬龍，原來(lái)的老舊工業(yè)廠(chǎng)房現在顯然已經(jīng)不適合繼續做廠(chǎng)房使用，那市區的老舊工業(yè)廠(chǎng)房應該如何處理？這個(gè)問(wèn)題成了廈門(mén)乃至全國面臨的新問(wèn)題。

　　能不能在不改變土地和房產(chǎn)性質(zhì)的前提下，響應中央號召，來(lái)一次騰籠換鳥(niǎo)？即“著(zhù)力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，充分發(fā)揮創(chuàng )新驅動(dòng)作用，走綠色發(fā)展之路，努力實(shí)現鳳凰涅槃?！睂⒅圃旒庸ぎa(chǎn)業(yè)遷出，引入更符合時(shí)代發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，實(shí)現各方共贏(yíng)，以實(shí)現老舊工業(yè)廠(chǎng)房的鳳凰涅槃？

　　據相關(guān)文件顯示，2019年國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費的意見(jiàn)》中明確：“鼓勵經(jīng)驗困難的傳統百貨、大型體育場(chǎng)館、老舊工業(yè)廠(chǎng)房等改造為商業(yè)綜合體、消費體驗中心、健身休閑娛樂(lè )中心等多功能、綜合性新性消費載體?！崩吓f工業(yè)廠(chǎng)房，若是打造得當，說(shuō)他們是文旅產(chǎn)業(yè)的金礦也不夸張。以上海為例，最初2005年的18個(gè)文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)園中有16個(gè)是老舊工廠(chǎng)改造而成。

　　永青樂(lè )竺公司總經(jīng)理李波濤告訴媒體，2020年，廈門(mén)市委書(shū)記率隊在杭州召開(kāi)招商座談會(huì )。會(huì )上，廈門(mén)市、湖里區領(lǐng)導均熱情邀請浙江的影視公司到廈門(mén)發(fā)展影視及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)積極磋商，雙方最終決定將影視文創(chuàng )項目落戶(hù)在廈門(mén)市湖里區的老舊工業(yè)廠(chǎng)房，以實(shí)現老舊工業(yè)廠(chǎng)房“騰籠換鳥(niǎo)、鳳凰涅槃”的目標。

　　2020年5月10日，永青樂(lè )竺公司與廈門(mén)萬(wàn)利達集團就其所擁有的工業(yè)廠(chǎng)房簽訂《房屋租賃合同》，同年9月29日，湖里區政府針對永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園召開(kāi)專(zhuān)項會(huì )議，參加該專(zhuān)項會(huì )議的部門(mén)有：區政府辦、區文旅局、區商務(wù)局、區建設局、區市政園林局、區城市管理局、市資源規劃局直屬分局、區消防大隊、區市場(chǎng)管理監督局、區發(fā)改委、項目所在地的街道領(lǐng)導等，同時(shí)以《會(huì )議紀要》的形式明確：萬(wàn)利達工業(yè)園更名為“永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園”，原來(lái)的工業(yè)廠(chǎng)房作為影視文創(chuàng )園對外出租運營(yíng)，至此，作為廈門(mén)市重點(diǎn)招商引資項目，永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園正式落戶(hù)廈門(mén)。

　　企業(yè)出現糾紛，租賃方擅自租賃部分用地影響使用

　　就在永青樂(lè )竺公司準備在廈門(mén)一展身手之際，一家自稱(chēng)深圳第一商務(wù)子公司的宇軒逸公司主動(dòng)找上門(mén)來(lái)，聲稱(chēng)在經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)業(yè)園方面很有經(jīng)驗和實(shí)力，愿意在影視文創(chuàng )園項目上進(jìn)行合作。經(jīng)過(guò)協(xié)商，雙方簽訂協(xié)議，永青樂(lè )竺公司將影視文創(chuàng )園部分面積租賃給宇軒逸公司。

　　但之后不久，永青樂(lè )竺公司稱(chēng)對方陸續出現惡意違約的行為：一是宇軒逸公司未經(jīng)永青樂(lè )竺公司允許，擅自將原定由永青樂(lè )竺公司入駐使用的1000㎡辦公面積租賃出去，致使后者一直無(wú)法入駐文創(chuàng )園。二是宇軒逸公司以湖里區政府批準的影視文創(chuàng )園手續無(wú)效為借口，拒絕支付其所租賃部分的租金。

　　對于宇軒逸公司聲稱(chēng)的影視文創(chuàng )園手續無(wú)效的說(shuō)法，永青樂(lè )竺公司方面稱(chēng)完全與事實(shí)不符，因為在廈門(mén)市湖里區政府的《會(huì )議紀要》里，已經(jīng)對影視文創(chuàng )園的合法性給予了確認，且有區里十幾個(gè)部門(mén)參加了這次會(huì )議，《會(huì )議紀要》明確：萬(wàn)利達工業(yè)園更名為“永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園”、萬(wàn)利達的工業(yè)廠(chǎng)房作為影視文創(chuàng )園對外出租運營(yíng)。但宇軒逸公司卻向湖里區法院提起訴訟。

　　在永青樂(lè )竺公司看來(lái)，宇軒逸公司其目的就是想以此拖延時(shí)間，以繼續向廣大租戶(hù)收取租金從而達到謀取巨額利益的目的。為了維護自身權益，永青樂(lè )竺公司毅然提起反訴，要求宇軒逸公司：支付租金、賠償違約金、停止向租戶(hù)收取租金、將園區的運營(yíng)權交還給永青樂(lè )竺公司。

　　法院一審判決：永青樂(lè )竺公司沒(méi)有完成物業(yè)性質(zhì)的變更

　　2022年7月8日，案件在廈門(mén)市湖里法院開(kāi)庭，因為雙方都有新的證據補充，法院于11月11日安排了二次開(kāi)庭。

　　2022年12月28日，法院作出一審判決，認定永青樂(lè )竺公司沒(méi)有完成物業(yè)性質(zhì)的變更，應向宇軒逸公司支付違約金680萬(wàn)元。

　　對于法官的一審判決，永青樂(lè )竺公司提出了不同意見(jiàn)：首先，永青樂(lè )竺公司和宇軒逸公司所簽訂合同中約定的是“物業(yè)使用性質(zhì)變更”，“物業(yè)性質(zhì)”和“物業(yè)使用性質(zhì)”有本質(zhì)區別，永青樂(lè )竺公司從來(lái)沒(méi)有承諾過(guò)要把老舊工業(yè)廠(chǎng)房的土地用途更改為商業(yè)用地。其次，湖里區政府的專(zhuān)項會(huì )議紀要中明確：萬(wàn)利達工業(yè)園更名為“永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園”、萬(wàn)利達的工業(yè)廠(chǎng)房作為影視文創(chuàng )園對外出租運營(yíng)。再次，宇軒逸公司在現場(chǎng)的招商運營(yíng)情況良好，其公司運營(yíng)負責人也在法庭上承認其招商率達到87%。

　　永青樂(lè )竺公司表示，為維護公司的正當權益，已向廈門(mén)市中級人民法院提起上訴。

　　法學(xué)專(zhuān)家論證：“永青樂(lè )竺”不存在違約情形

　　此案也引起了社會(huì )各界尤其是法律界的廣泛關(guān)注。2023年1月8日，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任、中國民法研究會(huì )副會(huì )長(cháng)楊立新，北京大學(xué)法學(xué)院院長(cháng)潘劍鋒，中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院教授、中國法學(xué)會(huì )民法研究會(huì )副會(huì )長(cháng)李永軍，全國人大法工委民法室原巡視員、中國法學(xué)會(huì )民事訴訟法學(xué)研究會(huì )常務(wù)理事、中國政法大學(xué)兼職教授扈紀華等專(zhuān)家就本案召開(kāi)了專(zhuān)家論證會(huì )。參與論證的專(zhuān)家在詳細了解本案全部事實(shí)，并認真研究了當事人提供的案件證據材料的基礎上，經(jīng)過(guò)深入討論，提出了綜合意見(jiàn)，其中包括：

　　永青樂(lè )竺公司已經(jīng)履行了“變更物業(yè)使用性質(zhì)”的合同義務(wù)?！秴f(xié)議書(shū)》第十二條第一款中約定，“甲方即永青樂(lè )竺公司負責在協(xié)議簽訂后盡快變更物業(yè)使用性質(zhì)可用于辦公、酒店、娛樂(lè )、餐飲及其他商業(yè)租賃，以使乙方即宇軒逸公司招商工作能夠順利進(jìn)行而不會(huì )影響經(jīng)營(yíng)利潤”。專(zhuān)家們一致認為，永青樂(lè )竺公司已經(jīng)履行了“盡快變更物業(yè)使用性質(zhì)”的合同義務(wù)，理由如下：其一，“變更物業(yè)使用性質(zhì)”的主體只能是政府，永青樂(lè )竺公司沒(méi)有這個(gè)權力，只有當地政府按照相關(guān)程序進(jìn)行。其二，根據《湖里區影視文化招商組會(huì )議紀要》（[2020]5號）、以及政府信息網(wǎng)公開(kāi)的信息《廈門(mén)市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)閩臺（廈門(mén)）文化產(chǎn)業(yè)園核心區二期項目改造建設審核審批意見(jiàn)的通知》，本案合同項下的工業(yè)園區的物業(yè)使用性質(zhì)于2020年9月29日已調整為商業(yè)用途，合同約定的目的已經(jīng)實(shí)現。其三，宇軒逸公司自始至終在園區內正常經(jīng)營(yíng)“永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園”項目的房屋租賃業(yè)務(wù)，已完成絕大部分房屋及場(chǎng)地的租賃，屬于經(jīng)營(yíng)狀況良好。綜上，參會(huì )專(zhuān)家明確指出：永青樂(lè )竺公司已履行相關(guān)合同約定的義務(wù)，不存在違約的情形。

　　誰(shuí)輸誰(shuí)贏(yíng)未定，案件已經(jīng)進(jìn)入廈門(mén)中院審理當中

　　針對兩家企業(yè)的糾紛，記者采訪(fǎng)了一審法院的相關(guān)法官，提出了關(guān)于雙方是否為租賃關(guān)系、影視文創(chuàng )園物業(yè)使用性質(zhì)和永青樂(lè )竺公司法人是誰(shuí)的問(wèn)題。法院方面回應記者說(shuō)：他那邊也不是完全的勝訴方，也沒(méi)有對另一方有不公正的裁決，即使是有定案的東西，也應該尊重法院的判決。如果對判決書(shū)有看不明白的，可以來(lái)法院咨詢(xún)，我們也會(huì )釋法答疑?，F在永青樂(lè )竺公司已上訴，該案件已在廈門(mén)市中院進(jìn)行審理，還沒(méi)有生效，還在正常的程序中。

　　宇軒逸公司從2020年5月份開(kāi)始，就一直負責這個(gè)項目招商、運營(yíng)、物業(yè)、裝修等，記者隨即聯(lián)系了代表該公司負責永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園項目管理的鄭總監，他向記者表示：“因為我們本身不是做文創(chuàng )園的，也不是很內行，我們是做酒店管理和物業(yè)管理的，這個(gè)原來(lái)叫萬(wàn)利達的地方，我們也不清楚他原來(lái)性質(zhì)是工業(yè)的。因為他們是政府的重點(diǎn)招商引資，所以我們才會(huì )跟他簽的合同。其實(shí)說(shuō)白了，我們也是沒(méi)有考察好，就相信對方的一邊支持，就把錢(qián)投到這個(gè)園區去了，因為我們是做配套。對他們影視公司來(lái)講，這三年疫情可能也比較困難，再投資去做這個(gè)也有難度。我們相信法院的公正判決，但這個(gè)可能要等兩三個(gè)月?！?/p>

　　隨后記者問(wèn)到永青樂(lè )竺公司，總經(jīng)理李波濤說(shuō)：我公司與宇軒逸公司所簽訂的《協(xié)議書(shū)》第一頁(yè)中明確約定：“甲方向乙方對租賃房屋的權屬情況、現狀以及各項前期手續作了充分的介紹，乙方愿意依現狀承接經(jīng)營(yíng)”。

　　作為廈門(mén)市重點(diǎn)招商引資的影視文創(chuàng )項目，廈門(mén)永青樂(lè )竺影視文創(chuàng )園的發(fā)展運營(yíng)，始終牽動(dòng)著(zhù)社會(huì )各界尤其是影視行業(yè)的神經(jīng)。如今卻因為租賃欠款問(wèn)題，陷入了復雜的訴訟過(guò)程。這其實(shí)并不是一家公司的經(jīng)濟損失問(wèn)題，更是一個(gè)影視文創(chuàng )行業(yè)的風(fēng)向標。眼下，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)引起了行業(yè)的廣泛熱議。此案最終結果如何，媒體將繼續關(guān)注。