中國網(wǎng)財經(jīng)7月31日訊 今年上半年，樓市“去庫存”政策取向明顯，監管部門(mén)多次提及“去庫存”并作出部署。其中，“以購代建”成為各地力推的去庫存模式之一，不斷有城市跟進(jìn)落地。

　　專(zhuān)家認為，“以購代建”可以節省各地政府在土地征用、規劃審批、建設施工等方面的大量時(shí)間和資金成本，提高住房供應的效率，更快完成籌建保障性住房的任務(wù)。同時(shí)，增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機會(huì )，降低購房成本，改善居住條件，還有助于減輕房企的庫存壓力。

　　“以購代建”擴圍

　　5月27日，昆明市住房和城鄉建設局發(fā)布《關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬?lài)笤诓糠中姓^域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；

　　6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長(cháng)效機制試點(diǎn)工作領(lǐng)導小組出臺政策提出，堅持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會(huì )主體購買(mǎi)商品住房用于職工租住；

　　7月12日，煙臺市發(fā)布公告稱(chēng)，為加快推進(jìn)煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房，滿(mǎn)足群眾多樣化住房需求，現面向芝罘區、萊山區所有已建成并竣工的房地產(chǎn)項目，發(fā)起收購存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫征集；

　　7月24日，廣東省住房城鄉建設廳召開(kāi)全省保障性住房工作視頻調度會(huì )落實(shí)住房城鄉建設部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房的工作安排，對開(kāi)展公租房違規轉租轉借問(wèn)題整治和逾期棚戶(hù)區改造項目整改工作進(jìn)行動(dòng)員部署、推動(dòng)落實(shí)。

　　“國企收儲未售新房正成為政府力推的‘去庫存’模式?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“地方國企收儲存量房更適合于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存較高、有較強住房保障需求的城市，或以二線(xiàn)城市為主?！?/p>

　　根據中指研究院監測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關(guān)實(shí)踐?！敖酉聛?lái)，在3000億元保障性住房再貸款的支持下，各地推進(jìn)節奏或將加快?！标愇撵o表示。

　　“以購代建”將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

　　諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對地方政府來(lái)說(shuō)，“以購代建”可以節省各地政府在土地征用、規劃審批、建設施工等方面的大量時(shí)間和資金成本，提高住房供應的效率，更快完成籌建保障性住房的任務(wù)。

　　對工薪收入家庭而言，尤其是保障性住房的“以購代建”，將增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機會(huì )，降低購房成本，改善居住條件。

　　對房企而言，“以購代建”有助于減輕房企的庫存壓力，改善現金流，緩解財務(wù)壓力，促進(jìn)其“保交樓”。

　　樓市“去庫存”提速

　　自今年4月中央政治局會(huì )議提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，現階段的“消化存量房產(chǎn)”與上一輪“去庫存”相比，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的供求關(guān)系已發(fā)生明顯改變。

　　從政策方面來(lái)看，5月17日，房地產(chǎn)政策組合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率之外，還提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　6月7日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署房地產(chǎn)相關(guān)工作，明確提及“去庫存”。會(huì )議提出，繼續研究?jì)湫碌娜齑?、穩市場(chǎng)政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實(shí)推進(jìn)。

　　7月21日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現代化的決定》進(jìn)一步強調“加大保障性住房建設和供給，滿(mǎn)足工薪群體剛性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

　　7月30日，中央政治局會(huì )議又再次強調，要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　從數據上來(lái)看，國家統計局數據顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)15.2%。其中，住宅待售面積增長(cháng)23.5%。中指研究院監測數據顯示，截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積，按近12個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計算，短期庫存出清周期為21.3個(gè)月，較2023年末延長(cháng)3.9個(gè)月，其中，三四線(xiàn)代表城市出清周期達30.7個(gè)月，短期庫存去化壓力大。

　　“結合近幾年政府著(zhù)力構建住房保障體系來(lái)看，將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結合將是當下消化存量的有效方式?！敝兄秆芯吭褐笖笛芯坎靠偨?jīng)理曹晶晶表示。

　　不過(guò)，關(guān)榮雪也指出，“以購代建”目前還處于探索的初期，收購價(jià)格的合理性、收購資金來(lái)源的可持續性以及收儲商品房的運營(yíng)管理能力等還有待進(jìn)一步完善。

　　未來(lái)圍繞“以購代建”，還有配套細化政策發(fā)布，如何將政策落實(shí)落細？

　　“應明確‘以購代建’項目的選擇標準，確保項目符合城市發(fā)展和居民需求。同時(shí)，建立透明的資金監管機制，確保資金的合理使用和高效運作?！标P(guān)榮雪稱(chēng)。

　　關(guān)榮雪表示，應加強制度保障和內外部監督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價(jià)，嚴格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范風(fēng)險；還應加強對收儲商品房的運營(yíng)管理能力，以確?！耙再彺ā蹦Ｊ降目沙掷m。

　　值得一提的是，近兩年地方也有不少探索實(shí)踐，如國企收舊換新、非居改租等也是消化存量的重要模式補充?！跋媪糠慨a(chǎn)的路徑和模式已逐漸清晰，若接下來(lái)能夠盡快推動(dòng)落實(shí)，將有助于緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力、穩定市場(chǎng)預期?！辈芫Ье赋?。

　　關(guān)榮雪總結，目前地方去庫存的主要思路包括但不限于以下幾點(diǎn)，一是通過(guò)調整購房政策、提供購房補貼、降低貸款利率等措施，刺激市場(chǎng)需求；二是根據市場(chǎng)需求調整房地產(chǎn)供應結構，減少庫存積壓的戶(hù)型，增加市場(chǎng)急需的房屋類(lèi)型和區域供應；三是“以購代建”，減少商品房存量，起到平衡供求關(guān)系、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

　　此外，在曹晶晶看來(lái)，由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場(chǎng)進(jìn)行統籌安排，盤(pán)活存量土地也是控制與去化市場(chǎng)庫存的重要措施。