10月17日，上海優(yōu)化住房公積金貸款套數認定標準，成為全國首個(gè)實(shí)行公積金“認房不認貸”的一線(xiàn)城市。新標準規定，無(wú)房、在全國無(wú)公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，可以認定為首套住房；在上海已有一套房、符合改善型認定條件，在全國無(wú)公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，認定為第二套改善型住房。

　　新政一出，此前略顯低迷的樓市又有了重振雄風(fēng)的意味。10月19日晚間，記者在位于上海市浦東新區世紀公園板塊的散步道、跑步道、社區鄰里中心等地看到，房地產(chǎn)中介們把一塊塊房屋展示板重新擺放了出來(lái)。

　　這樣的景象，似曾相識。9月1日，上海推出商業(yè)貸款“認房不認貸”新政時(shí)，房地產(chǎn)中介們也在夜間市民散步的步道周?chē)疬^(guò)小板板。

　　來(lái)自中國指數研究院的數據顯示，9月上海二手房市場(chǎng)熱度有所回暖，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較前一個(gè)月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。上海房地產(chǎn)交易中心數據顯示，9月上海二手房成交17503套，相比8月上升了13%。在10月的前12天，上海有約4000套二手房成交。

　　“認房不認貸”新政加碼后，上海樓市會(huì )出現哪些變化？改善型剛需可以入場(chǎng)了嗎？

　　“金九銀十”樓市能否跑出量

　　10月18日，上海公積金“認房不認貸”新政宣布后的第二天，上海二手房成交量當天就實(shí)現了543套、3.81萬(wàn)平方米的回升。而10月1日至6日，受“十一”長(cháng)假影響，上海二手房每天的成交量均在100套以下。10月7日開(kāi)始回暖，二手房日成交量一度接近700套，此后回穩在500套左右。

　　在上海的二手房交易圈內，有一個(gè)月成交量“榮枯線(xiàn)”，業(yè)內人士把這條線(xiàn)定位在月成交1.5萬(wàn)套上下。按照10月目前的二手房成交情況，如果要想達到9月1.75萬(wàn)套的成交量，此后的日成交量須在700套左右，如果要守住1.5萬(wàn)套的“榮枯線(xiàn)”底線(xiàn)，那么日成交量須維持在580套左右。

　　10月19日晚間，浦東世紀公園附近，至少有5家不同品牌的房產(chǎn)中介出來(lái)擺攤，不時(shí)有市民圍著(zhù)中介討論新政?！拔椰F在住的房子有房貸，如果我現在還清房貸，再置換一套房子，還算首套嗎？”這是中介小方被問(wèn)得最多的一類(lèi)問(wèn)題。

　　小方告訴記者，10月18日全天，中介公司都在組織員工進(jìn)行新政培訓，“9月商貸認房不認貸后，我們的交易量確實(shí)有所回升。希望10月新政加碼后，有更多的成交”。

　　記者以貸款100萬(wàn)元30年等額本息為例算了一筆賬。新政前，一名消費者如果購買(mǎi)二套房，他的貸款利率為3.575%，每月月供約為4532元；新政后，如果這名消費者的置換房產(chǎn)被認定為首套房，他就能享受3.1%的貸款利率，每月月供為4270元。也就是說(shuō)，每100萬(wàn)元貸款，消費者每月可以省下262元月供。

　　來(lái)自上海鏈家的數據顯示，10月，上海的買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)“淡定了”，但賣(mài)方這頭的掛牌量仍然在上升。截至9月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬(wàn)套，相較于8月底上升約16.94%。

　　剛需置換要有前提

　　全職媽媽小雷從去年開(kāi)始就在關(guān)注上海的二手房和一手新房市場(chǎng)，因為生了二胎，她想把原本160多平方米的房子置換成200平方米左右。手握800萬(wàn)元現金，她卻遲遲沒(méi)能下手。

　　“按照新政，我可以把手頭的公積金貸款結清，這樣我確實(shí)算是首套。貸款利率是下來(lái)一些了，但又不是不用還錢(qián)?！毙±赘嬖V記者，自己置換最大的顧慮是“現在手上這套房子能不能賣(mài)掉”。

　　小雷觀(guān)望了一年多，與她同小區同戶(hù)型的一套住宅，從去年年初掛牌2200萬(wàn)元到今年9月主動(dòng)降價(jià)到2000萬(wàn)元，至今沒(méi)有售出的跡象。而她的一個(gè)朋友，在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室，掛牌2100萬(wàn)元，也沒(méi)有動(dòng)靜。

　　來(lái)自貝殼網(wǎng)的數據顯示，上海2021年月平均二手房成交量約為2.32萬(wàn)套，2022年約為1.59萬(wàn)套。到了2023年，二手房月成交量大多徘徊在1.4萬(wàn)套左右，但9月受新政影響，二手房月成交量突破1.7萬(wàn)套。

　　還有不少人產(chǎn)生了“賣(mài)掉一套貸款房，買(mǎi)進(jìn)一套全款房，不再還貸”的想法。多多(化名)是一名在滬工作的IT行業(yè)從業(yè)者，每月稅前收入超過(guò)3萬(wàn)元，新政出臺后，他考慮降價(jià)10萬(wàn)元到20萬(wàn)元賣(mài)掉手上貸款購買(mǎi)的市中心老破小學(xué)區房，置換一套稍偏遠一些的大戶(hù)型。

　　專(zhuān)家：剛需置換應抓住窗口期

　　有的人猶豫不決，有的人則已經(jīng)“踩準節點(diǎn)、精準上車(chē)”了。

　　圓圓(化名)自稱(chēng)是9月1日和10月17日兩次“認房不認貸”新政的受益者，“完美踩準政策節點(diǎn)，贏(yíng)麻了”。

　　圓圓在2022年11月30日以2000余萬(wàn)元的價(jià)格售出了現有住宅一套，又在2023年8月底認籌新房，購買(mǎi)了一處位于郊區的大房子，價(jià)格不到1500萬(wàn)元。9月1日，上海商貸“認房不認貸”新政出臺后，她正好能用首套房資格享受優(yōu)惠商貸。但在貸款辦理過(guò)程中，因開(kāi)發(fā)商部分項目抵押手續尚未辦齊，影響了貸款的申請。10月17日，她竟然等來(lái)了公積金貸款“認房不認貸”的新政。

　　她告訴記者，自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套貸貸款60萬(wàn)元，共計可以貸款120萬(wàn)元。相比此前選擇的純商貸4.55%的利息，能省下1.45%的利息。

　　房產(chǎn)自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場(chǎng)部的負責人，近年來(lái)他深耕二手房交易領(lǐng)域。他告訴記者，現在實(shí)際上是置換剛需“上車(chē)”的好時(shí)機。

　　“一方面二手房交易利好政策不斷出臺，另一方面現在一手新房不像過(guò)去動(dòng)不動(dòng)就觸發(fā)積分制(上海在新房認籌比超過(guò)1∶1.3的情況下，開(kāi)啟積分入圍制度)，可選擇余地很大了?！盉ony說(shuō)，針對置換剛需擔心手上房產(chǎn)賣(mài)不掉的情況，房東可以采取主動(dòng)略微降價(jià)的辦法，“一些品質(zhì)較好的次新房，原來(lái)可能不同樓層、不同戶(hù)型、不同樓棟價(jià)格都不一樣，大家都能賣(mài)掉，總有喜歡你這套房子、愿意埋單的客戶(hù)。最近幾個(gè)月形勢不同了，每個(gè)小區最終能成交的，一定是最便宜的那套，買(mǎi)房人主要看價(jià)格?！?/p>

　　上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院助理教授張同斌長(cháng)期研究全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，他建議，結合債務(wù)、財政和人口等多方面因素，一方面，邊際放松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，穩定市場(chǎng)預期，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的爆發(fā)及擴散；另一方面，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須走出以往依賴(lài)城鎮化和金融化的發(fā)展模式，探索出新的發(fā)展路徑。

　　張同斌說(shuō)，目前一線(xiàn)城市“帶頭放開(kāi)政策”是一個(gè)積極信號。除房地產(chǎn)相關(guān)的直接政策外，還應再尋求一些新的思路。比如，出生人口下降是影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心基本面因素，也是消費者信心不足的一個(gè)原因，“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在頂層設計上可能需要尋求新的發(fā)展思路?！?/p>

　　中青報·中青網(wǎng)記者 王燁捷 來(lái)源：中國青年報

　　中國青年報 (2023年10月24日06 版)