隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加速和流動(dòng)人口規模的擴大,進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問(wèn)題日益凸顯。為更好保障這些群體的基本住房需求,近期,國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》),首次明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系,推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,從土地、財稅、金融等多方面支持加快發(fā)展保障性租賃住房。這個(gè)重要舉措突出了住房的民生屬性,充分體現以人民為中心的發(fā)展思想,將有力支撐以人為核心的新型城鎮化建設。
大力發(fā)展保障性租賃住房滿(mǎn)足多方面需求
在住房保障體系中,公租房主要面向城鎮戶(hù)籍住房和收入“雙困”家庭,由政府部門(mén)投資建設,實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補貼并舉,承租具有一定的門(mén)檻;保障性租賃住房主要面向住房困難的新市民和青年人,由不同類(lèi)型的市場(chǎng)主體投資,實(shí)行政府指導價(jià),承租門(mén)檻較低。發(fā)展保障性租賃住房能夠補齊住房保障體系短板,滿(mǎn)足多方需求,未來(lái)將成為發(fā)展重點(diǎn)。
首先,滿(mǎn)足新市民、青年人等群體住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。當前,我國城鎮化進(jìn)程仍處于快速發(fā)展階段,在人口凈流入的大城市,特別是在城市群、都市圈等產(chǎn)業(yè)集聚的區域,產(chǎn)業(yè)和人口比較集中,房?jì)r(jià)收入比相對較高,新市民、青年人等群體短期內難以負擔買(mǎi)房首付和房貸支出,購房難度較大,發(fā)展租賃市場(chǎng)、以租代售解決住房難題具有迫切性。然而,當前房地產(chǎn)市場(chǎng)“售賣(mài)一條腿長(cháng)、租賃一條腿短”,住房租賃市場(chǎng)總體上結構性供給不足,且市場(chǎng)發(fā)育不完善。主要體現在大戶(hù)型住房供大于求,缺少適應新市民、青年人等群體承受能力的小戶(hù)型、低租金的租賃房源,并且市場(chǎng)供給主體單一、租賃平臺不完善、租賃關(guān)系不穩定等多種因素造成房屋租賃人口占比較低,迫切需要提供與新市民、青年人等群體支付能力、居住需求相匹配的保障性租賃住房。因此,以人口凈流入大城市為重點(diǎn),瞄準新市民、青年人等群體的實(shí)際住房需求,增加租金低于市場(chǎng)價(jià)的小戶(hù)型保障性租賃住房,不僅能夠切實(shí)解決此類(lèi)群體的住房需求,并且對改善房地產(chǎn)供給結構、穩定市場(chǎng)預期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有積極意義。
其次,滿(mǎn)足新增投資和促進(jìn)消費的需求,起到一定“穩增長(cháng)”作用。進(jìn)入后疫情時(shí)期,雖然我國經(jīng)濟恢復全球領(lǐng)先,但外部不穩定、不確定因素還很多,投資和消費需求仍然偏弱,在此背景下,發(fā)展保障性租賃住房有利于釋放潛在需求、擴大內需,發(fā)揮“穩增長(cháng)”的作用。一方面,根據《意見(jiàn)》要求,保障性租賃住房的主要特征是多主體投資,并堅持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”。而且,未來(lái)在靈活的土地利用、資金補助、降低稅費負擔、納入基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)范圍以及加大信貸力度、發(fā)行金融債券等一系列政策利好作用下,能切實(shí)降低保障性租賃住房的建設、運營(yíng)成本,解決此類(lèi)項目長(cháng)期存在的審批難、收益難的問(wèn)題,充分調動(dòng)市場(chǎng)對保障性租賃住房項目投資積極性。同時(shí)還會(huì )帶動(dòng)建材、家裝、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,有利于滿(mǎn)足新增投資發(fā)展的需求。另一方面,保障性租賃住房的低租金有利于調節收入結構,穩定收入預期,避免較高的住房成本對消費的擠出效用,提高邊際消費傾向,擴大居民的消費需求。
最后,滿(mǎn)足盤(pán)活存量資源的需求,推進(jìn)城市更新行動(dòng)實(shí)施。隨著(zhù)我國城鎮化率已突破60%,城鎮化進(jìn)程邁入中后期,存量空間的改造調整和優(yōu)化提升逐步成為城市發(fā)展增量的主要來(lái)源。黨的十九屆五中全會(huì )明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。長(cháng)期以來(lái),我國政府作為居住用地唯一供應者,保障性住房建設項目普遍存在土地利用方面的問(wèn)題,而在我國城市大規模外延式、擴張型的發(fā)展時(shí)代結束后,此前投放土地指標建設的商業(yè)辦公、旅館、廠(chǎng)房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋大量閑置或低效利用,不但需要大量的資金進(jìn)行維護,且難以在限定權屬性質(zhì)下發(fā)揮存量資產(chǎn)的市場(chǎng)作用。發(fā)展保障性租賃住房可以有效利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地、存量閑置房屋、新供應國有建設用地等各類(lèi)資源,這不僅能滿(mǎn)足租賃市場(chǎng)發(fā)展的土地供應的需求,有效破解保障性租賃住房項目發(fā)展土地利用成本的問(wèn)題,并且還盤(pán)活了存量土地和存量房屋等資產(chǎn),提高其利用效率。更重要的是,有利于推進(jìn)城市更新行動(dòng),促進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)入“減量化、內涵式”發(fā)展時(shí)代,為城市優(yōu)化公共服務(wù)、改善人居環(huán)境、騰挪空間承載力、提升城市品質(zhì)提供良好的契機。
加快發(fā)展保障性租賃住房
加快發(fā)展保障性租賃住房,推動(dòng)相關(guān)政策落地見(jiàn)效,釋放完善住房保障體系的積極意義,需要全方位推進(jìn)。
堅持有為政府與有效市場(chǎng)共同發(fā)力。解決困難群眾的住房問(wèn)題,政府是住房保障的第一責任人。發(fā)展保障性租賃住房,地方政府要積極高位統籌協(xié)調,制定符合實(shí)際需求的發(fā)展目標和政策措施,明確建設的時(shí)間表和路線(xiàn)圖,并在一定組織架構下建立涉及各環(huán)節的“綠色審批通道”,加快落實(shí)降低土地使用成本、財政資金支持、稅收項目減免等方面的優(yōu)惠政策,以良好的營(yíng)利預期和優(yōu)越的政策環(huán)境引導各類(lèi)市場(chǎng)主體積極投資。此外,各級政府可積極動(dòng)員企事業(yè)單位利用自有的閑置資源參與保障性租賃住房建設,這既充分發(fā)揮國有企事業(yè)單位的帶頭作用,又能夠有效盤(pán)活國有資產(chǎn)。解決好規模龐大的住房問(wèn)題,僅靠政府的力量是不夠的,還要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,調動(dòng)企業(yè)和社會(huì )力量參與的積極性,形成多方主體參與、多渠道供應土地、多路徑籌措資金的發(fā)展格局,為此,應鼓勵農村集體經(jīng)濟組織、園區企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等主體參與,拓寬利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房的渠道,并支持銀行業(yè)和金融機構以市場(chǎng)化的方式為保障性租賃住房參與主體提供金融支持。同時(shí),要重視發(fā)揮REITs的作用,吸引社會(huì )資本參與保障性租賃住房建設,探索保險資本、理財資本進(jìn)入這個(gè)新的投資品種的可能性。
堅持責任劃分與協(xié)同聯(lián)動(dòng)整體推進(jìn)。在責任劃分方面,中央政府主要給予宏觀(guān)政策指導和補助資金支持,而住房保障的責任主要由各級地方政府承擔,其中,應賦予城市人民政府更多自主權,使其深入調查研究本地區實(shí)際情況,摸清人口凈流入的大城市新市民和青年人等群體的人口規模、非居住存量資源等底數,科學(xué)制定保障性租賃住房政策的實(shí)施細則和具體舉措;同時(shí),還應加快推動(dòng)住房保障立法,明確國家層面住房保障頂層設計和基本制度框架,以法律的剛性約束來(lái)夯實(shí)各級政府在增加保障性租賃住房方面的責任。在協(xié)同聯(lián)動(dòng)方面,由于發(fā)展保障性租賃住房是一項系統工程,涉及到國土、住建、財政、稅收、國資、消防和市場(chǎng)監管等各部門(mén)的工作,環(huán)節眾多、流程復雜,因此,需要建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機制,形成齊抓共管、齊頭并進(jìn)的態(tài)勢。
堅持促進(jìn)發(fā)展與嚴格監管兼施并舉。在大力推動(dòng)保障性租賃住房項目發(fā)展的同時(shí),還要以促進(jìn)保障性租賃住房市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展為目的,對項目的建設、運營(yíng)過(guò)程進(jìn)行嚴格監管。一是要完善項目的風(fēng)險防控機制,對住房租賃企業(yè)進(jìn)行嚴格的資金監管,防止形成新的風(fēng)險點(diǎn),確保項目與資本形成良性循環(huán);二是要健全住房租賃管理服務(wù)平臺,加強對保障性租賃住房建設、出租和運營(yíng)管理的全過(guò)程監督,強化工程質(zhì)量安全監管,防止項目建設運營(yíng)過(guò)程中出現以保障性租賃住房為名,實(shí)則進(jìn)行變相房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、變相銷(xiāo)售、騙取優(yōu)惠政策等違規行為,嚴格落實(shí)執行小戶(hù)型、低租金的要求;三是要形成常態(tài)化的監督評價(jià)機制,對城市發(fā)展保障性租賃住房情況實(shí)施定期的監測評價(jià)。
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