11月14日，銀保監會(huì )、住房和城鄉建設部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監管資金有關(guān)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），指導商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。

　　業(yè)內人士分析稱(chēng)，《通知》的發(fā)布和實(shí)施，將幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動(dòng)性壓力，穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　優(yōu)質(zhì)房企將從中獲益

　　《通知》顯示，允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)。

　　銀保監會(huì )、住房和城鄉建設部、人民銀行有關(guān)部門(mén)負責人在答記者問(wèn)中表示，《通知》的發(fā)布是為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　“此次定調有助于各地工作的實(shí)際開(kāi)展，有助于減少預售資金的沉淀，對于優(yōu)質(zhì)房企盤(pán)活預售資金和改善流動(dòng)性具有積極作用?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)表示。

　　仲量聯(lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監龐溟表示，此舉為支持房企融資并盤(pán)活存量資金，有望幫助優(yōu)質(zhì)房企暢通“銷(xiāo)售—拿地—新開(kāi)工”鏈條，在確保房企資金不被挪用的前提下，進(jìn)一步規范和優(yōu)化對商品房預售資金的監督與管理。

　　細則明確資金用途

　　《通知》包含多項實(shí)施細則，要求保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶(hù)的監管額度內資金。置換金額不得超過(guò)監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

　　《通知》規定，監管評級4級及以下或資產(chǎn)規模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預售監管資金業(yè)務(wù)；同時(shí)商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

　　對于房企應履行的責任，《通知》要求，房地產(chǎn)企業(yè)要按規定使用保函置換的預售監管資金，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監管賬戶(hù)內的資金補足義務(wù)，確保項目建設資金充足。

　　在開(kāi)展業(yè)務(wù)的同時(shí)，商業(yè)銀行也應重點(diǎn)防范風(fēng)險?！锻ㄖ分赋?#xff0c;商業(yè)銀行在出具保函置換預售監管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營(yíng)穩健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統一授信額度。要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準備。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，銀行仍應堅持標準、審慎出具保函，必要時(shí)可要求房企采取有效的增信措施，嚴格防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險。各地推進(jìn)此項業(yè)務(wù)時(shí)應遵循市場(chǎng)化、法治化原則，地方政府不得強制銀行開(kāi)具保函。

　　樓市利好政策密集出臺

　　業(yè)內人士普遍認為，支持銀行向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預售監管資金這一舉措，不失為一種積極的探索，也是繼“第二支箭”“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺后的第三項樓市利好政策。

　　11月8日，交易商協(xié)會(huì )釋放了“第二支箭”的利好消息：由人民銀行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，而且后續還有望擴容。

　　11月14日，上海證券報從相關(guān)渠道獲悉，人民銀行、銀保監會(huì )于近日印發(fā)了《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩有序、做好“保交樓”金融服務(wù)、配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度這六個(gè)方面提出16項具體措施。

　　龐溟建議，應當在堅持“房住不炒”的基調下，繼續優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，特別是差別化住房信貸政策。要以穩為主、循序漸進(jìn)、有計劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調整，盡量減少對市場(chǎng)的沖擊和影響，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，實(shí)現穩增長(cháng)、防風(fēng)險、促發(fā)展三重目標。