市民在三亞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦證大廳辦理業(yè)務(wù)。受訪(fǎng)者供圖

　　由于諸多歷史遺留問(wèn)題，部分海南購房者買(mǎi)了房但遲遲拿不到不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。為此，海南省自然資源和規劃廳聯(lián)合相關(guān)部門(mén)出臺了《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》，海南省政府成立不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處置專(zhuān)班，各市縣政府也相應成立該項工作專(zhuān)班，創(chuàng )新舉措，通過(guò)“破解辦證主體不明”、“先行辦證后追繳”等方式，打通各類(lèi)歷史遺留“證結”。

　　破解辦證主體難題

　　在?？谑行阌^丘海一橫路17號的海南省商業(yè)冷凍廠(chǎng)宿舍外，83歲的退休職工苗問(wèn)舉著(zhù)手中的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，跟記者講述了她的漫漫“拿證”路。

　　商業(yè)冷凍廠(chǎng)小區2002年獲批建設5棟宿舍樓作為集資建房出售給職工，單位職工入住十多年一直未能辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，業(yè)主們多次通過(guò)12345、局長(cháng)信箱等途徑向市政府反映辦證訴求，但由于該項目存在諸多歷史遺留問(wèn)題，導致群眾辦證進(jìn)度緩慢。

　　“我們先后向多個(gè)部門(mén)反映我們小區不能辦證的問(wèn)題，但由于此前沒(méi)有政策依據，十多年來(lái)，我們遲遲沒(méi)有等到確切答復。海南去年出臺的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)政策，為打破辦證僵局起了重要作用，我們終于拿到了日思夜想的‘房本’?！泵鐔?wèn)開(kāi)心地說(shuō)。

　　?？谑胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心副主任吳多婷講述了這個(gè)項目背后的諸多問(wèn)題，項目開(kāi)發(fā)建設單位早前已經(jīng)改制，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記申請主體不存在，并且項目還存在證載用途與批建用途不一致的情況，證載用途為批發(fā)零售用地，批建為住宅項目，需辦理改變土地用途手續；同時(shí)，存在建成的建筑物現狀與批建方案不一致，以及擅自改變結構及使用功能等情況。

　　吳多婷表示，工作組介入審核后，將該項目納入?？谑袣v史遺留問(wèn)題導致不動(dòng)產(chǎn)登記難處理范圍，推進(jìn)項目辦證工作。對于項目開(kāi)發(fā)主體不存在的問(wèn)題，經(jīng)核查，原建設單位為國資公司，?？谑凶砸幘址e極與該公司進(jìn)行對接溝通，協(xié)調由原項目建設單位的承繼單位作為主體，申請辦理不動(dòng)產(chǎn)辦證工作，破解了因企業(yè)改制等歷史原因辦證主體不明的難題。

　　據統計，截至目前，?？诠才挪槌?09宗項目，約1007萬(wàn)平方米存在歷史遺留問(wèn)題導致不動(dòng)產(chǎn)登記難項目，阻礙證件辦理的原因，主要是項目開(kāi)發(fā)建設單位改制、改變土地用途、證載批報建用途不一致等問(wèn)題。對此，?？诔掷m推進(jìn)登記數據“修補測”工作，同步搭建遺留問(wèn)題項目數字管理平臺，推行遺留問(wèn)題換證業(yè)務(wù)線(xiàn)上辦理。

　　“先行辦證后予以追繳”

　　為業(yè)主吃下定心丸

　　在海南省瓊中黎族苗族自治縣，山蘭大廈業(yè)主代表張德成拿著(zhù)手中幾本不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，難掩拿到證書(shū)后的喜色。

　　張德成所在的山蘭大廈，開(kāi)建時(shí)間可追溯到20世紀90年代。1993年10月28日，海南山蘭貿易實(shí)業(yè)公司以出讓方式取得位于瓊中縣營(yíng)根街三角路口處的國有土地使用權，土地面積為1888平方米，用途為商業(yè)貿易綜合大樓，同年開(kāi)工建設山蘭大廈項目。根據瓊中縣住建局核實(shí)，該項目截至2016年8月共辦理房產(chǎn)登記記錄48筆，且23位業(yè)主均于2016年之前取得《房屋所有權證》。

　　“按照最新政策，原頒發(fā)的房產(chǎn)證須換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)之后，才能進(jìn)行抵押、轉移登記等業(yè)務(wù)?！杯傊锌h不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任梁海珠表示，在進(jìn)行換發(fā)證件過(guò)程中，發(fā)現了這個(gè)項目存在不少歷史遺留問(wèn)題，導致業(yè)主無(wú)法順利換證，這也就導致不少商戶(hù)無(wú)法通過(guò)抵押等途徑擴大再生產(chǎn)，影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　“在解決歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，發(fā)現問(wèn)題比較多，部分原始檔案缺失，無(wú)土地登記發(fā)證原始檔案。由于早期檔案管理不規范以及工作人員的變動(dòng)，未查到該宗地用地審批、土地證證書(shū)、宗地圖以及發(fā)證記錄等信息的原始檔案材料?！杯傊锌h常務(wù)副縣長(cháng)張志強表示，由于主體公司已不存在無(wú)法查找到，在土地分割方面也遇到了麻煩，同時(shí)上述土地出讓金也存在疑似未繳清情況。

　　張志強說(shuō)，根據《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》，對山蘭大廈等項目中不屬購房人責任的，符合發(fā)證條件的，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。同時(shí)，由相關(guān)單位按照縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題工作專(zhuān)班職責分工，同步推進(jìn)拖欠土地出讓金及稅費追繳等各類(lèi)歷史遺留問(wèn)題導致登記難項目。

　　近年來(lái)，臨高縣長(cháng)勝君悅灣小區因欠繳土地出讓金、跨宗地建設、違規建設和未通過(guò)竣工驗收等原因，小區不動(dòng)產(chǎn)權證和分戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)權證遲遲未能辦理，“登記難”嚴重影響了該小區購房者合法權益。

　　2021年12月以來(lái)，臨高縣組織工作專(zhuān)班到該小區進(jìn)行政策宣講，并對該小區存在的各項問(wèn)題進(jìn)行認真梳理及跟蹤督辦，于2022年1月28日完成了君悅灣小區1棟商業(yè)樓和9棟住宅樓的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的審批發(fā)證，目前已完成住宅樓630戶(hù)業(yè)主和商鋪20戶(hù)業(yè)主的分戶(hù)不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)辦理。

　　臨高君悅灣小區開(kāi)發(fā)商辦公室主任王園說(shuō)，政府部門(mén)通過(guò)一系列舉措，把小區的部分歷史遺留問(wèn)題解決了，辦理樓棟大證以后，小區的業(yè)主就可以順利辦理他們自己的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。

　　臨高縣副縣長(cháng)施祖送表示，對存在補繳土地出讓金、城市基礎設施配套費等問(wèn)題的小區，告知開(kāi)發(fā)商將采取先行辦證后予以再追繳方式，解決辦證難題。截至2022年10月底，臨高縣已經(jīng)完成了12個(gè)小區的不動(dòng)產(chǎn)登記，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記權證，大證89宗，小證8390宗。

　　化解存量嚴控增量

　　總結經(jīng)驗“啃硬骨頭”

　　海南多地在解決歷史遺留問(wèn)題導致不動(dòng)產(chǎn)登記難時(shí)，逐漸形成了一系列可借鑒的經(jīng)驗做法，例如部分市縣繪制了“化解遺留問(wèn)題導致不動(dòng)產(chǎn)登記難”1張工作流程總圖，以及“確定業(yè)務(wù)申報主體”“確定土地權屬”“土地分宗合宗”“補辦用地手續”“出具規劃核實(shí)意見(jiàn)”等5張工作流程分圖，逐一明確責任主體、辦理時(shí)限。

　　也有市縣通過(guò)實(shí)際案例，重點(diǎn)補充了上級文件未明確的“開(kāi)發(fā)建設單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理”“開(kāi)發(fā)建設單位未滅失但因法人代表失聯(lián)導致申請主體缺失”“房地分散登記但土地存在查封、抵押導致無(wú)法登記”等情形的處理辦法。

　　《經(jīng)濟參考報》記者調研發(fā)現，盡管化解工作已經(jīng)取得了重要進(jìn)展，但剩下的項目和案例，大多都是“硬骨頭”，需要以更科學(xué)更合理的工作方式來(lái)推動(dòng)問(wèn)題解決。

　　目前部分未能化解項目主要歸結于幾方面：一是部分項目開(kāi)發(fā)建設單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理；二是部分項目建成年代久遠，因各類(lèi)原因無(wú)法提供規劃核實(shí)驗收資料；三是部分項目未開(kāi)展質(zhì)量和消防安全鑒定。

　　對此，?？谑?、瓊中縣和臨高縣等市縣創(chuàng )新做法，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、區人民政府指定的機構、組織或業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主代表作為主體申請辦理首次登記和轉移登記；由自規局等部門(mén)先行委托技術(shù)單位開(kāi)展規劃核實(shí)測量工作，屆時(shí)再向開(kāi)發(fā)建設單位追繳產(chǎn)生的費用。

　　同時(shí)，?？诘鹊卦圏c(diǎn)“交房即交證”工作，避免新增不動(dòng)產(chǎn)登記方面問(wèn)題。吳多婷表示，將復盤(pán)梳理不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，在全市范圍展開(kāi)“交房即交證”工作，從源頭上避免新增歷史遺留問(wèn)題。下一步，?？趯Σ粍?dòng)產(chǎn)登記歷史遺留中的難題、頑題，進(jìn)行專(zhuān)項研究討論，針對性出臺解決政策及措施，持續分類(lèi)推進(jìn)歷史遺留問(wèn)題“應化盡化”，實(shí)現歷史遺留項目“清零”。

　　“各地在化解歷史遺留存量問(wèn)題的同時(shí)，堅持‘閉環(huán)監管’堵塞漏洞，‘疏堵結合’嚴控新增?！焙Ｄ鲜∽匀毁Y源和規劃廳副廳長(cháng)程春滿(mǎn)表示，海南全省歷史遺留問(wèn)題導致不動(dòng)產(chǎn)登記難的項目1269宗，涉及約24萬(wàn)戶(hù)，截至11月25日，已解決923宗，涉及戶(hù)數約14萬(wàn)戶(hù)，解決比例達到72.73%，提前完成省政府工作報告2022年完成70%的任務(wù)要求。(記者 王存福 ?？趫蟮?